Banksparen geen concurrent voor de annuïteiten hypotheek

Sinds de hervorming van de hypotheekrenteaftrek heb je primair twee keuzes om je woningaankoop te financieren. Enerzijds is er de lineaire en anderzijds de annuïtaire hypotheek waarbij je volop rente van de belasting kunt aftrekken. Toch is er een derde variant waarbij belastingaftrek vooraf mogelijk is, dat is de banksparen hypotheek. Hoeveel ben je met de verschillende hypotheken netto kwijt en wat is de goedkoopste keus?

Invloed nieuwe eisen hypotheekrenteaftrek

Om in aanmerking te komen van de renteaftrek dient de complete schuld gedurende de looptijd te worden afgelost middels de lineaire of annuïteiten hypotheek. Dit houdt per definitie in dat deze vormen gunstiger zouden moeten zijn dan de banksparen hypotheek omdat daarbij de renteaftrek nog van toepassing is. Maar is dat ook werkelijk zo na de hervorming van de renteaftrek. Bij het banksparen heeft men namelijk ook belastingvoordeel echter wordt er op einde looptijd afbetaald. Indien men vanaf 1 april 2013 een hypotheek wil afsluiten wat is dan gunstiger en waar betaalt je netto meer voor?

Een praktisch voorbeeld om na te rekenen

Stel je voor een stel wil een woning kopen waarbij een schuld van 200.000 duizend euro wordt aangegaan. De man draagt de kosten van deze hypotheek. Hij heeft een inkomen waarbij hij in schaal III zit en dus 42% belasting over dat deel moet afdragen. Wat voor keuze mogelijkheid heeft het stel nog? We gaan ervan uit dat bij alle hypotheekvormen de gevraagde rente even hoog is, we gaan uit van 4% per jaar = 1,04 ^1/12 -1 = 0,3274% per maand. Hoeveel kosten de verschillende hypotheekvormen? De rente vergoeding binnen het banksparen is praktisch altijd gekoppeld aan de betaalde rente oftewel de vergoeding bedraagt ook 4% per jaar. Wat is nu voordeliger?

Analyse van het banksparen

Deze vorm heeft geen recht meer op hypotheekrenteaftrek omdat het pas na looptijd aflost op de openstaande schuld. Dat houdt in dat de rentekosten over de looptijd continu zijn. Toch wordt er bruto gespaard en daar boekt de inlegger direct 42% besparing op, waarnaast de 4% rente jaar op jaar onbelast is. Daartoe geldt:

• benodigd eindbedrag = 200.000 euro;
• maandelijkse inleg = 200.000 * 0,003274/1,003274 * 1/(1,003274 ^-12*30 -1) = 290,89 euro bruto;
• netto inleg per maand = (1 – 0,42)* 290,89 = 168,71 euro;
• besparing per maand = 122,18 euro;
• rente lasten per maand = 200.000 * 0,003274 = 654,80 euro;
• netto lasten per maand = 168,71 + 654,80 = 823,51 euro;
• totaal netto lasten = 360 * 823,51 = 296.463,60 euro (148% van hypotheekschuld).

Annuïteiten hypotheek uitkomst

De nieuwe hypotheek wordt binnen de huidige regels afgesloten en dus wordt het complete bedrag afgelost gedurende looptijd. Hoeveel ben je dan netto kwijt?:

• maandelijkse kosten = 200.000 * 0,003274 / [1-1,003274 ^-12*30 ] = 946,64 euro per maand;
• totale lasten = 946,64*360 = 340.790,40 euro;
• rentelasten = 340.790,40 – 200.000 = 140.790,40 euro;
• aftrekbaar deel = 140.790,40 * 0,42 = 59.131,97 euro;
• totaal netto lasten = 340.790,40 – 59.131,97 = 281.658,43 (141% van de hypotheekschuld).

Naast deze methode wordt eveneens de mogelijkheid gegeven om via de lineaire hypotheek de woningaankoop te financieren.

Lineaire hypotheek bepaling

Voor deze hypotheekvorm wordt iedere maand hetzelfde deel afgelost en dalen de rentelasten evenredig. Daarvoor geldt dus:

• maandelijkse aflossing = 200.000 / 360 = 555,56 euro;
• eerste maandrente = 200.000 * 0,003274 = 654,80 euro;
• laatste maandrente = 555,56 * 0,003274 = 1,82 euro;
• totaal rentelasten = 360 * 0,003274 * 200.555,56 / 2 = 118.191,41 euro;
• aftrekbaar deel = 118.191,41 * 0,42 = 49.640,39 euro;
• totaal netto lasten = 200.000 + 118.191,41 – 49.640,39 = 268.551,02 euro (134% van de hypotheekschuld).

Voorgaande houdt in dat de hypotheekrenteaftrek de lineaire en annuïteiten hypotheek grote voordelen geeft boven de banksparen hypotheek. Dat is ook de reden waarom na de renteaftrek hervorming het niet meer interessant is om van de banksparen hypotheek gebruik te maken. Let wel heb je de keus tussen de lineaire of annuïtaire hypotheek dan heeft lineair kostentechnisch gezien de voorkeur.

Lees verder suggesties:

De annuiteit voor lening en hypotheek uitrekenen: voorbeeld

Lineaire hypotheek uitrekenen: latere rentelast voorbeeld

Wat als de marktwaarde woning onder hypotheekschuld komt

Waarom is het beter om de hypotheek bij de NHG af te sluiten

Toekomstige renteaftrek uitrekenen bij annuiteiten hypotheek

Artikel partner:

Ontwikkeling van annuitaire boog, aflossing en restschuld